Una versión más sofisticada, cómoda y moderna del tradicional guardamuebles se ha convertido en un original negocio en pleno crecimiento y con un enorme potencial. El self storage nació en los Estados Unidos y ha tardado muchos años en ser importado a España, pero a medida que el público lo conoce, el número de instalaciones crece. La rentabilidad y estabilidad del negocio está animando a multitud de pequeños inversores y propietarios de naves industriales a tomar posiciones en un mercado que vende servicios todavía desconocidos entre el público y que tropieza con un problema estructural: el desincentivo de los operadores a invertir en campañas publicitarias.
El self storage explota un viejo principio de negocio: El precio del alquiler por metro cuadrado es relativamente menor a medida que el tamaño de la superficie crece. Entre ambos precios existe margen para hacer negocio y el margen es mayor si se comprara el precio por metro cuadrado de compra con el precio de alquiler.
Este principio de negocio se aplica con mucho éxito en los centros de negocio, gestionados por empresas que compran o alquilan una o varias plantas en un edificio de oficinas y fragmentan el espacio en pequeñas oficinas que son alquiladas a un precio por metro cuadrado muy superior al que están pagando por el alquiler o la hipoteca del espacio total.
El self storage aplica ese principio a las naves industriales. Los operadores de self storage compran o alquilan una nave industrial y la fragmentan en pequeños almacenes o trasteros, que son alquilados al público a un precio por metro cuadrado muy superior al que ellos pagan por el total de la superficie.
El cliente de un self storage es un particular o empresa que necesita espacio para guardar sus cosas, pero no quiere “enterrarlas” en un guardamuebles. Las instalaciones de self storage permiten al cliente alquilar un espacio reservado donde guardar sus enseres personales, con acceso y seguridad permanentes. Sólo él dispone de la llave de acceso a su box, en una instalación con facilidades de carga y descarga y posibilidad de comprar material de envase y embalaje.
Los operadores del mercado
El primer centro abrió sus puertas en Barcelona en el año 2001 y es propiedad de City Self Storage. Seis años después, la Asociación Española de Self Storage, presidida por Joseph Collin, tiene censadas 75 instalaciones en España, un dato que ilustra el potencial de crecimiento del sector.
Estos 75 centros son gestionados por 40 empresas, es decir, predominan los pequeños operadores. Este es uno de los rasgos más característicos del negocio: conviven grandes y pequeños. Según datos de la Asociación Norteamericana de Self Storage, a finales de 2005 operaban en Estados Unidos 59.657 centros. Sólo el 12,1% era gestionado por empresas cotizadas en bolsa. El ratio de global es 1,9 centros por compañía. Así pues, el patrón de pequeño inversor se repite en el mercado más maduro del mundo.
Las grandes cadenas españolas por su tamaño o potencial de crecimiento son City Self Storage, Bluespace, Eurotrasteros, Espacio Plus o Global Box. Sorprende que no fueron emprendedores españoles quienes comenzaron el negocio, sino extranjeros afincados en nuestro país que conocían el servicio y detectaron el nicho de mercado.
A ellos se han unido ahora tanto inversores nacionales, como fondos de capital riesgo, conscientes del potencial del mercado español. Bluespace opera una cadena de 11 centros y cuenta con la participación del fondo norteamericano Pramerica Real Estate Investors, perteneciente al grupo Prudential Financial. Su plan de negocio prevé seis aperturas más este año, y un ritmo de crecimiento constante de entre 6 y 8 aperturas anuales en Madrid, Barcelona y Valencia. Bluespace facturó 7,5 millones de euros en 2006 y prevé cerrar este año con una facturación de 9 millones de euros.
El proyecto Global Box también ha atraído la atención del capital riesgo norteamericano. En 2006 Global Box inauguró sus dos primeros centros en Móstoles y Arganda. En este momento negocian la compra de dos centros más.
El potencial del mercado
Ninguno de los operadores cuestiona el enorme potencial del mercado español. Joseph Collin justifica el retraso en la llegada del self storage a Europa, porque “existía el guardamuebles y daba un servicio”. Observando el desarrollo del sector en Estados Unidos no cabe duda de que con que España tenga un mercado latente equivalente al 15% del norteamericano, hay un gran negocio todavía por hacer.
Entre 1984 y 2005, el número de instalaciones en Estados Unidos había crecido un 741%. En total hay 72 millas cuadradas de espacio disponible para self storage, tres veces el tamaño de Manhattan y un equivalente a 6,86 pies cuadrados por habitante. La enorme oferta de superficie para almacén en los Estados Unidos es correspondida por una potente demanda: En 2005 el 9% de la población estaba alquilando una unidad de self storage, si bien el 4% de las unidades son alquiladas a militares, un cliente habitual del negocio que no existe en los países europeos.
Ninguno de los operadores españoles se atreve a aventurar datos sobre el potencial del mercado, pero todos comparten la opinión de que en España el negocio se encuentra en un momento de crecimiento y toma de posiciones.
Las barreras al crecimiento
Y, sin embargo, todos los operadores consultados manifiestan su inquietud por el desconocimiento que existe entre la población española de las posibilidades del self storage. Según Alexander Ruckensteiner, director general de Bluespace, “sólo un 1%-2% de la población española conoce este servicio”, aunque no es extraño teniendo en cuenta que tampoco en el Reino Unido, el país europeo con mayor desarrollo del self storage, tampoco es un servicio muy conocido, pues “sólo el 25% de la población de Londres conoce el servicio”, afirma Ruckensteiner.
Las encuestas realizadas por Espacio Plus en centros comerciales revelan un total desconocimiento entre comercios y clientes del self storage. El desconocimiento del servicio no es casualidad. Precisamente uno de los grandes problemas del self storage es la falta de incentivo a realizar inversiones publicitarias, porque la publicidad beneficia a todos los operadores.
Se trata de un negocio local y una publicidad masiva atraería clientes a las instalaciones de la competencia, ya que según Mike VanWestering, director general de Global Box, “El cliente prima la ubicación sobre el servicio y la marca”. Después de conocer el servicio, se dirigirá a la instalación más cercana y no a la que promovía el anunciante.
Carlos Mirat, director de marketing de Espacio Plus, uno de los pocos operadores de capital íntegramente español que mejor ha entendido el negocio y cuyo centro en San Chinarro se considera uno de los mejores de Europa, sugiere que “la Asociación Española de Self Storage debería coordinar un marketing conjunto para educar al público y que conociera lo que es el self storage”.
El elevado precio de los inmuebles es el segundo gran obstáculo con el que tropieza el self storage en España. El boom inmobilario ha disparado el precio del metro cuadrado de alquiler y compra de naves industriales. Según Alexander Ruckensteiner, el precio de los inmuebles “Está frenando el crecimiento del mercado, porque hace el negocio mucho menos rentable que en otros países de Europa”.
Serge Kaouanne, el constructor especializado en self storage más conocido de España, explica que “los precios del mercado inmobiliario y la escasez de naves industriales están frenando la entrada de las grandes cadenas extranjeras en España”. Kaouanne gestionó una instalación propia: Easybox, que vendió hace dos años a Bluespace. Y ese es el ciclo del negocio. Comprar o alquilar una nave (habitualmente las grandes cadenas gestionan un mix de ambos), llenarla de clientes y vender la instalación.
Si el gestor del centro es también propietario de la nave, además de traspasar un negocio realiza una plusvalía inmobiliaria, porque la nave se habrá revalorizado con el paso de los años. Sea como sea, el potencial de crecimiento del negocio en el medio plazo es tan elevado que de una forma u otra el número de centros aumentará considerablemente en los próximos años.
Kaouanne confirma que “se están poniendo muchísimos proyectos en marcha, pero son proyectos de un tamaño bastante limitado con instalaciones entre 2.000 y 3.000 m2 de superficie bruta, normalmente con naves en alquiler y gente con una capacidad financiera bastante limitada, pero que apalancan todo lo que tienen y se meten en este negocio”. Así de atractivo es el self storage.
El self storage explota un viejo principio de negocio: El precio del alquiler por metro cuadrado es relativamente menor a medida que el tamaño de la superficie crece. Entre ambos precios existe margen para hacer negocio y el margen es mayor si se comprara el precio por metro cuadrado de compra con el precio de alquiler. 
